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Artigos Jurídicos

Regularização Fundiária Urbana de acordo com a Lei 13.465/17

Com a medida provisória n. 759/2016, foi promulgada em 12/07/2017 a lei 13.465 que altera as regras para a regularização fundiária no Brasil, onde milhares de brasileiros serão beneficiados, pois facilitará a emissão de títulos para ocupantes de terras públicas e famílias assentadas em áreas de reforma agrária, a nova lei permite que processos sejam realizados via administrativa, o que reduzirá o tempo de espera para a tão sonhada escritura do imóvel.
 
Este presente estudo visa esclarecer alguns pontos relevantes da regularização fundiária urbana, no que tange ao núcleo urbano informal, aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização, e ao núcleo urbano informal consolidado, aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município.
Os moradores destas áreas urbanas que seu imóvel/Lote se encontra irregular perante os órgãos públicos poderão fazer o requerimento de regularização administrativamente, através do Reurb - Regularização Fundiária Urbana, onde obedeceram as seguintes fase:
 
I - Requerimento legitimados;
II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III - elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV - saneamento do processo administrativo;
V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
VI - expedição da CRF pelo Município; e
VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
 
Junto ao requerimento deverá também o requerente apresentar o projeto urbanistíco de regularização fundiária, que deverá conter no mínimo a indicação das áreas ocupadas, do sistema viário e das unidades imobiliárias, existentes ou projetadas; das unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, área, confrontações, localização, nome do logradouro e número de sua designação cadastral, se houver; quando for o caso, das quadras e suas subdivisões em lotes ou as frações ideais vinculadas à unidade regularizada; dos logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, quando houver; de eventuais áreas já usucapidas; das medidas de adequação para correção das desconformidades, quando necessárias; das medidas de adequação da mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações, quando necessárias; das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias; de outros requisitos que sejam definidos pelo Município.
 
Feito o requerimento, o Município/Distrito Federal deverá classificar a modalidade do Reurb, processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária; e emitir a CRF.
Com o requerimento finalizado e concluído o Reurb, a autoridade competente deverá se pronunciar quanto a indicação de intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto aprovado, aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de regularização fundiária; e identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais.
 
Aprovada a regularização urbana, o órgão responsável emitirá a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), acompanhado pelo projeto aprovado deverá conter no mínimo o nome do núcleo urbano regularizado; a localização; a modalidade de regularização; as responsabilidades das obras e serviços constantes no cronograma; a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver; a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da fazenda e do registro geral de cédula de identidade e a filiação.
 
Com o registro da CRF e o projeto de regularização aprovados, deverá então o requerente comparecer ao cartório do local onde se encontra o imóvel para a efetiva abertura de nova matrícula do imóvel, quando for ao caso; abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado; registro de direitos reais indicados na CRF junto as matrículas dos respectivos lote, dispensada a apresentação de título individualizado.
 
Vale salientar que o valor de venda direta será com base no valor de mercado do imóvel, segundo critérios de avaliação previstos no artigo 11-C da lei n. 9.636/98, excluídas as acessões e as benfeitorias realizadas pelo ocupante, para ocupantes com renda familiar situada entre cinco e dez salários mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até duzentas e quarenta parcelas mensais e consecutivas, mediante sinal de, no mínimo, 5% (cinco por cento) do valor da avaliação, e o valor da parcela mensal não poderá ser inferior ao valor equivalente ao devido pelo usuário a título de taxa de foro ou ocupação, quando requerido pelo interessado. Para ocupantes com renda familiar acima de dez salários mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até cento e vinte parcelas mensais e consecutivas, mediante um sinal de, no mínimo, 10% (dez por cento) do valor da avaliação, e o valor da parcela mensal não poderá ser inferior ao valor equivalente ao devido pelo usuário a título de taxa de foro ou ocupação, quando requerido pelo interessado
 
Por fim, com essa nova lei, se torna mais fácil e rápido a regularização do imóvel/lote, trazendo assim uma oportunidade para milhares de pessoas que se encontram na situação de "irregular", poderão requerer o Reurb a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e o Ministério Público.
 
Fonte: Lei n. 13.465/2017.
 
*Artigo publicado na revista BDI - Boletim do Direito Imobiliário, Março 2018, Edição 06, pág 32.

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